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【宅建 民法 (試験)】合格後に必要な民法の能力

●実は民法を体系的に押さえるのに、そんなに時間はかからない:
2週間あれば十分

 多くの受験生の方々は,合格した後のことは,その時.今はまず合格すること,と考えてらっしゃるかと思います.これは一面真理と言えますから,その気持ちを頭から否定する気はありません.事実,皆さん,限られた時間の中で試験準備をされているわけですから,試験に直結した知識のみを身につけたい,と思うのは,ある種,やむをえないともいえます.

 ただ,ここは冷静に考えていただきたいのですが,実は民法の骨格を理解し,全体を体系的におさえるという勉強は.皆さんが考えているほど時間はかからないものなのです.私たちは最長でも2週間,最速で1日あれば,基本的に全体像を理解することは可能と考えています.確かに,見かけ試験には直結していないかもしれませんが,たったこれだけの時間を割り当てれば,今後の民法の学習がぐっと楽になり,また,合格後も使いこなせる民法の知識となるのです.なぜなら,骨格を理解した上で知識を身につければ,ちょうど肉付け作業にあたりますから,各知識が有機的につながったものになっているからです.実は,この有機的につながった知識こそ,合格後,宅建主任者になってからも役立つ民法の知識なのです.

 そんなに短い時間ですむのなら,なおさら合格後にすればいいことだ,という考え方もあるでしょう.それは一つの方法だとは思います.ただ,受験での勉強があまりにももったいないですし,なにより,あなたが宅建主任者として有能であればあるほど,合格後再勉強する時間を確保するのは難しくなっているでしょう.それになにより,勉強するテンションが違いますね.受験期と合格後では,自ずとテンション・集中力に差が出てきます.せっかく高いテンションの受験期の,しかもわずかな時間を使わない手はない,というわけです.もし,あなたが合格前なら是非受験期に勉強することをお勧めします.


●宅建主任者になった後、どんな場面で民法が必要か
 それでは,具体的に宅建主任者になった後,どのような場面で民法の知識を使うのでしょうか.

 ご承知の通り,宅建主任者の業務内容は,
(1)「重要事項の説明」をすること, 
(2)「重要事項の説明書」(35条書面)に記名・押印すること,
(3)「契約書」(37条書面)の記名・押印をすること
の3つしかありません.
(1)は,不動産に関わる知識を持たない一般人に対し,アドバイスやトラブルを回避するために,契約前に重要な情報を説明することで,
(2)は,(1)の重要事項の説明にあわせて,重要事項の内容を説明した書面に記名・押印をして,交付すること,
(3)は契約当事者の合意内容を記載した書面(契約書)の内容に間違いがないか確認して,記名・押印するというものです.
 要は,不動産の契約に関わる重要な役割を担っていることはおわかりいただると思います.重要事項の説明といっても,当然,一方的に説明すればすむというものではありません.説明中,適宜なされる質問に対して法律素人にもわかりやすく説明しなければなりません.どんな質問がなされるかは事前にはわかりません.

 例えば,「えーと,確かチラっと聞いたことがあるんですけど,引渡し前に火事になって家が燃えちゃったら,代金は払わなくていいっていうのは本当ですか?」といった感じですね.

 さて,この人は,何について質問しているのでしょうか.
 皆さん,もうおわかりだと思いますが,この人の質問を法律的に言い換えると「本契約では,危険負担はどうなっているのか」ということになります.ご承知の通り,危険負担とは,契約成立後引渡し前に,当事者の責に帰することなく,契約の目的物(この場合は「家」ですね)が滅失,又は損傷した場合に,それによる不利益(この場合は燃えた家の売買代金ですね)を誰が被るかという民法に規定された問題です.

 民法では,不動産のような特定物売買による危険負担は買主が負担することになっています.これを「債権者主義」といいます.つまり,買主は,火事で焼けてしまった家の代金を払わなければならないのです.しかし,民法は任意規定が多く,本規定も任意規定です.従って,当事者間で合意の上,民法の規定とは異なる特約をもうけてもまったく問題ありません.つまり,当事者が合意の上,危険負担を売主が負担する,つまり,買主は代金を支払わなくてもよい特約を設けても,有効です.これを債務者主義といいます.

 実は不動産売買においては,この債務者主義の特約を設けているケースが非常に多いのです.従って,そういった特約があれば,この人のうる覚えの知識は正しい,ということになるわけですね.宅建主任者たる者,当然,本契約で債務者主義の特約があるかどうかをチェックした上で,こういったことをスラスラ答えられなければなりません.もちろん,今はたまたま危険負担を例にしましたが,その他の事項も同様です.ここからみても,試験に出るテーマだけ勉強しておけばいいや,という考えは通用しないことがおわかりいただけるかと思います.もう一度,「民法は私法の一般法である」という定義を肝に銘じる必要があるというわけです.

 以上、何かの参考になれば幸いです。

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